Paiement des loyers et charges locatives afférents aux locaux professionnels – Etat d’urgence – Suspension ou interdiction de mesures judiciaires

Source Chambre Nationale des Commissaires de Justice

Publication du Décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives

1. Rappel du dispositif de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020

Pour rappel, l’article 14 de la loi prévoit concernant les dettes de loyers échus à compter du 17 octobre 2020, que jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par la mesure de police administratives, ces acteurs économiques ne pourront “encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée”.

Sont donc suspendues et interdites de mise en œuvre, concernant les dettes de loyers échues à compter du 17 octobre 2020 :
• les sanctions prévues éventuellement au contrat (clause pénale, clause résolutoire) ;
• la mise en demeure de payer faisant courir les intérêts moratoires ;
• la résiliation unilatérale ou judiciaire du bail ;
• les voies d’exécution forcée contre les biens des preneurs ;
• les mesures conservatoires ;
• les sûretés réelles (gage, nantissement…) ou personnelles (cautionnement même solidaire, garantie autonome…) garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ;
• toute action en responsabilité contractuelle.

Par ailleurs, le IV de l’article 14 prévoit de façon complémentaire, les procédures d’exécution visant au recouvrement des loyers échus antérieurement au 17 octobre 2020 sont également suspendues.

…

2. Précision sur le champ d’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et décret du 30 décembre.

Le I de l’article 14 de la loi précisait que sont visés par ce dispositif de protection : “les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative” prise en application, depuis le 17 octobre dernier (date du début du couvre-feu dans certaines régions) :

– soit du régime de l’état d’urgence sanitaire inscrit dans le code de la santé publique ;
– soit du régime transitoire prévu par la loi du 9 juillet 2020.

Nous restions cependant dans l’attente d’un décret d’application qui devait intervenir afin de préciser les conditions auxquelles ces entreprises doivent satisfaire pour bénéficier de la protection offerte par l’article 14.

C’est le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, publié au Journal officiel du 31 décembre 2020 qui vient définir ces critères d’éligibilité.

Peuvent ainsi prétendre bénéficier du dispositif protecteur de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative qui :

• emploient moins de 250 salariés ;
• ont réalisé un chiffre d’affaires (CA) inférieur à 50 M€ lors du dernier exercice clos (ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, un chiffre d’affaires mensuel moyen inférieur à 4,17 M€) ;
• et ont subi une perte de CA d’au moins 50 % au titre du mois de novembre 2020 par rapport au mois de novembre 2019 ou, au choix de l’entreprise, par rapport au CA mensuel moyen de 2019.

S’agissant des entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, il convient de prendre en compte le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ; pour celles créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ; et pour celles créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

Concernant les entreprises ayant fait l’objet d’une mesure d’interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires réalisé au mois de novembre sur leurs activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison ne doit pas être pris en compte pour calculer le chiffre d’affaires de référence du mois de novembre 2020.

Attention : l’article 2 du décret du Décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 vient apporter une précision bienvenue sur les modalités de mise en œuvre du dispositif de protection et sur la charge de la preuve des critères d’éligibilité.

Afin de pouvoir prétendre au bénéfice de la protection de l’article 14 de la loi du 14 novembre, les entreprises concernées doivent attester du respect de ces conditions en produisant une déclaration sur l’honneur. Cette déclaration est accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier ce respect, la perte de chiffre d’affaires étant établie sur la base d’une estimation.

Les entreprises de moins de 50 salariés qui bénéficient de l’aide servie au titre du fonds de solidarité peuvent justifier de leur situation en présentant l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020, accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier qu’elles ne dépassent pas le niveau de chiffre d’affaires requis (selon les cas, 50 M€ ou 4,17 M€ mensuel moyen).

… Il n’appartient donc pas aux huissiers de justice de présumer ou non de la réunion des critères d’exigibilité de du dispositif pour décider s’il y lieu de suspendre les mesures, mais à l’inverse au débiteur concerné de produire les éléments justifiant de la réunion de ces critères s’il souhaite bénéficier de la mesure de protection.

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