Sous locations-prohibées sur AirBnb

Mme Y. et M. Z. / M. X.

bail – condamnation du locataire – fruits – hébergement – loyers – plateforme de mise en relation – sous-location interdite

Le 16 avril 1997, la SCI W., représentée par Monsieur W., a donné en location à Monsieur Z. et Madame Y. un appartement situé … à Paris … moyennant un loyer de 8 000 francs hors charges.

Un mandat de gestion du bien a été confié à la société Foncia Lutece. Les locataires sont entrés dans les lieux le 1er juin 1997.

Au décès de Monsieur W., le 22 novembre 2013, son fils, Monsieur X. est devenu propriétaire de l’appartement.

Le 28 janvier 2014, la société Foncia Lutece a délivré un premier congé-reprise au nom de la SCI X. au bénéfice de Monsieur X.

Le 8 avril 2014, un congé pour reprise leur a été signifié au nom et au profit de Monsieur X. à effet du 31 mai 2015.

Par lettre du 27 mars 2015, le gestionnaire Foncia Lutece a rappelé aux locataires les termes du congé et leur a demandé de fixer un rendez-vous aux fins d’état des lieux.

Mais, par lettre en réponse du 4 mai 2015, le conseil des locataires a invoqué l’irrégularité du congé.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Les 10 et 11 juin 2015, la société Foncia Lutece leur a fait délivrer une sommation de délaisser les lieux.

Une fuite du chauffe-eau survenue le 30 septembre 2016 a conduit Monsieur Z. à quitter les lieux.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 15 décembre 2016.

L’appartement figurait sur le site internet AirBnB depuis août 2012 et avait fait l’objet de sous-locations par les locataires.

Le 14 décembre 2015, Monsieur X. a assigné Monsieur Z. et Madame Y. devant le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris.

Par jugement du 6 avril 2016, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Paris 5ème arrondissement a, avec exécution provisoire :
– validé le congé aux fins de reprise, délivré le 8 avril 2014 par Monsieur X., pour la date du 31 mai 2015,
– dit que les locataires, Madame Y. et Monsieur Z., étaient occupants sans droit ni titre à compter de cette date,
– ordonné leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
– condamné solidairement Monsieur Z. et Madame Y. à payer à Monsieur X. une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges comprises à compter du 1er juin 2015, jusqu’à la libération effective des lieux,
– condamné in solidum Monsieur Z. et Madame Y. à payer à Monsieur X. la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-location irrégulière de l’appartement donné en location,
– condamné in solidum Monsieur Z. et Madame Y. à payer à Monsieur X. la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– rejeté le surplus des demandes,
– débouté les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,
– condamné solidairement Monsieur Z. et Madame Y. aux dépens.

Monsieur Z. et Madame Y. ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 10 mai 2016.

Par ordonnance du 11 janvier 2017, le juge délégué du premier Président de la cour a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sollicitée par les appelants.

Par ordonnance du 9 mai 2017, le conseiller de la mise en état a condamné solidairement Monsieur Z. et Madame Y. à communiquer au conseil de Monsieur X. dans le délai d’un mois, puis passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un mois, leurs relevés de compte AirBnB démontrant l’amplitude des sous-locations et les sommes effectivement perçues par eux d’août 2012, date de l’inscription sur le site, jusqu’au mois de décembre 2016, date de leur départ.

Par conclusions n° 6, déposées le 7 juin 2017, Monsieur Z. et Madame Y., appelants, sollicitent la confirmation du jugement dont appel en ce qu’il n’a pas retenu de préjudice financier du bailleur et l’infirmation du jugement au surplus.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de :
– juger que le bail est soumis aux dispositions du code civil et que la sous-location était autorisée,
– juger que Monsieur X. n’a pas de préjudice moral,
– mettre Madame Y., qui a quitté les lieux en 2012, hors de cause,
– juger que les congés sont nuls,
– juger que Madame Y. ne sera pas solidaire des condamnations qui pourraient être prononcées,
– débouter Monsieur X. de sa demande au titre des fruits civils,
– ordonner la restitution de la somme de 963,80 euros au titre du solde du dépôt de garantie sous astreinte de 50 euros par jour, à compter du prononcé de l’arrêt,
– condamner Monsieur X. au paiement d’une somme de 10 000 euros pour préjudice subi du fait de son refus de changer le chauffe-eau qui a entraîné une privation d’eau pendant 3 semaines contraignant Monsieur Z. à quitter les lieux,
– condamner Monsieur X. au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile .

Par conclusions n° 7 du 4 juillet 2017, Monsieur X., intimé, demande à la cour de confirmer le jugement sauf sur le montant de la réparation de son préjudice matériel et l’omission de statuer sur les intérêts légaux et leur capitalisation.
Il demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner solidairement Monsieur Z. et Madame Y. à lui verser une somme de 27 295 euros en réparation de son préjudice financier avec intérêts légaux à compter du 15 décembre 2015 et capitalisation annuelle.
Après établissement des comptes locatifs, il demande de condamner Monsieur Z. et Madame Y. solidairement à lui verser la somme de 194,48 euros avec intérêts légaux à compter de la déclaration d’appel du 10 mai 2016 annuellement capitalisés.
Enfin il réclame la condamnation solidaire des appelants à lui verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 3 avril 2018.

DISCUSSION

* Sur le régime du bail

Considérant que Monsieur Z. et Madame Y. font valoir que ce n’est pas la SCI W., signataire du bail, (dont le gérant était Monsieur W.), mais la SCI X., ( dont le gérant est Monsieur X.), qui est propriétaire des biens donnés à bail et que la SCI W. ne pouvait donner à bail un bien qui ne lui appartenait pas ;

Qu’ils en déduisent que le bail signé leur est inopposable et qu’ils bénéficiaient d’un bail verbal soumis au droit commun des articles 1709 à 1771 du code civil ;

Considérant que Monsieur X. fait valoir, à bon droit, que la SCI W., signataire du bail, a été constituée avant l’entrée en vigueur de la loi du 4 janvier 1978 imposant l’immatriculation au RCS pour les sociétés civiles immobilières et que la SCI W., n’ayant jamais été immatriculée par son père Monsieur W., a perdu sa personnalité juridique à compter du 1er novembre 2002, de sorte que son père et sa mère en sont devenus propriétaires ;

Qu’enfin après le décès de sa mère puis de son père le 22 novembre 2013, il est devenu propriétaire du bien ;

Considérant en conséquence, le bail a donc valablement été conclu le 16 avril 1997 et s’est poursuivi sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public ; que les appelants sont mal fondés à invoquer un bail verbal soumis au code civil ;

* Sur la régularité du congé

Considérant que les appelants invoquent la nullité du congé délivré par la société Foncia Lutece au nom de la SCI X. ;

Considérant que l’intimé fait valoir que si le premier congé a bien été délivré par erreur par une personne morale, cette erreur a été rectifiée lors de la délivrance du second congé au nom du bon propriétaire ;

Considérant que Monsieur X. ne se prévaut pas du premier congé mais de celui délivré le 8 avril 2014 par huissier en sa qualité propriétaire pour une reprise par lui- même du bien ;

Considérant qu’en effet, si la matrice cadastrale communiquée par les appelants indique que la SCI X. est propriétaire du bien, par lettre du 19 mars 2014 le gestionnaire du bien a également expliqué sa perte de personnalité civile ;

Qu’en tout état de cause, cette matrice cadastrale n’est pas de nature à contredire valablement l’attestation notariale (pièce 3) qui établit que Monsieur X. est propriétaire de l’appartement litigieux ;

Considérant que le congé du 8 avril 2014 à effet au 31 mai 2015 est soumis à l’article 15-1 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version de la loi du 24 mars 2014 qui oblige le bailleur à justifier du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise ;

Considérant que les appelants invoquent la fraude et la nullité du congé ; qu’ils font valoir que l’appartement est aujourd’hui reloué et prétendent que le bailleur n’a jamais eu à l’intention de l’habiter ;

Qu’ils exposent que Monsieur X. est propriétaire d’un autre appartement situé … où il a reconnu résider dans ses conclusions devant le premier président ;

Que, selon eux, Monsieur X. a vendu son domicile situé … le 21 septembre 2015 et acquis le même jour l’appartement du … et soutiennent qu’au jour de la promesse de vente, soit 3 mois avant, il n’avait pas l’intention de venir habiter l’appartement litigieux ;

Considérant que Monsieur X. répond qu’il a donné congé un an avant la date d’expiration du bail et qu’il a dû s’organiser quand ses locataires ont refusé de quitter les lieux et l’en ont averti par lettre de leur conseil du 4 mai 2015 ;

Considérant qu’en effet le congé a été délivré le 8 avril 2014 à effet au 31 mai 2015 ; que Monsieur Z. et Madame Y. ont indiqué refuser ce congé le 4 mai 2015 alors qu’ils devaient quitter les lieux le 31 mai ; que le fait que Monsieur X. signe une promesse de vente fin juin 2015 pour se reloger dans l’hypothèse où ses locataires se maintiendraient dans les lieux comme ils ont déclaré en avoir l’intention, n’est pas de nature à établir la fraude de sa part ; qu’ensuite la relocation du bien litigieux est justifiée par le changement de sa situation résultant de la libération tardive des lieux ;

Que dès lors le congé est valable et Monsieur Z. et Madame Y. sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2015 , comme jugé en première instance ;

* Sur la solidarité des condamnations

Considérant que les appelants font valoir que Madame Y. a signé un bail avec son nouveau compagnon le 1er mars 2012 et prétendent qu’elle établirait ainsi avoir quitté les lieux à cette date et qu’en conséquence elle ne saurait être déclarée solidaire des condamnations ;

Qu’ils font valoir qu’en tout état de cause, la solidarité prévue au bail, ne vise que les règlements des sommes dues au titre du bail, à savoir le loyer ou les indemnités d’occupation mais pas les condamnations pour fautes commises par un des occupants et que Madame Y. doit en conséquence être mise hors de cause ;

Considérant que l’intimé fait valoir qu’il n’a jamais été informé du prétendu départ de Madame Y., qui n’a jamais donné congé et qui demeure donc tenue solidairement en qualité de co-titulaire du bail ;

Considérant qu’en effet Madame Y. n’a pas tenu le bailleur informé de son départ et n’a pas donné congé ; qu’elle reste en conséquence, de ce seul fait, tenue solidairement de toute condamnation résultant du bail ;

Que la signature d’un autre bail ailleurs ne suffit pas non plus à prouver qu’elle n’a pas participé à la sous-location sur AirBnB puisqu’elle était toujours locataire ;

Que Madame Y. ne sera donc pas mise hors de cause ;

Sur la sous location

* Sur son autorisation

Considérant que Monsieur Z. et Madame Y. sont mal fondés à invoquer l’article 1717 du Code civil qui autorise la sous-location puisque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui la prohibe comme l’article IX-11 du bail qu’ils ont signé ;

Que, s’ils prétendent qu’ils avaient sollicité l’autorisation de Monsieur X. pour sous louer l’appartement, ils ne rapportent pas la preuve de cet accord ; qu’en effet la lettre qu’ils invoquent en pièce 35 n’évoque même pas l’hypothèse d’une sous-location ;

* Sur le caractère nouveau du fondement de l’accession

Considérant que les appelants font valoir que la demande de l’intimé devant la cour en réparation d’un préjudice sur le fondement du droit d’accession est un nouveau fondement juridique pour une nouvelle demande, irrecevable selon l’article 564 du code de procédure civile ;

Mais considérant que Monsieur X. réplique, à bon droit, que l’article 565 du code de procédure civile prévoit que ses prétentions ne sont pas nouvelles car, même si leur fondement juridique est différent, elles tendent aux mêmes fins, puisqu’il demande toujours la condamnation des locataires à lui reverser les sommes qu’ils ont indûment perçues ;

Considérant que la demande de Monsieur X. contre les appelants fondée sur l’accession est effectivement recevable au regard de l’article 565 du code de procédure civile ;

* Sur l’accession des fruits civils

Considérant que Monsieur Z. et Madame Y. ne contestent pas avoir sous loué l’appartement litigieux sur AirBnb de 2013 à 2015, pour deux nuits minimum, au prix de 120 euros la nuit, 700 euros la semaine et 3 401 euros le mois et prétendent que l’appartement, bien qu’inscrit sur le site depuis 2012, n’a pas été de sous loué cette année- là ;

Considérant que Monsieur X. invoque les articles 546 et 547 du Code civil qui prévoient, d’une part que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, et d’autre part, que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession ;

Considérant que les appelants font valoir, quant à eux, que l’intimé n’a subi aucun préjudice car il n’a jamais eu à se plaindre d’un seul retard de paiement, ce qui a été rendu possible par la sous-location, qui n’a jamais eu pour but ni pour effet de les enrichir ;

Qu’ils rappellent que le lien de causalité n’est en tout état de cause pas démontré entre un hypothétique préjudice financier subi par le bailleur et la sous-location ;

Qu’ils soutiennent que les fruits du bien sont les loyers, qui ont bien été perçus par le propriétaire, c’est-à-dire plus de 380 000 euros sur près de 18 ans d’occupation ;

Qu’ils soutiennent qu’ayant déjà obtenu les loyers, le propriétaire cherche à percevoir une deuxième fois les fruits, ce qui constitue un enrichissement sans cause ;

Mais considérant que la revendication de Monsieur X. est fondée sur le droit de propriété ;

Qu’en effet le régime des loyers provenant d’une sous-location prohibée n’est pas réglé par le statut des baux d’habitation contrairement à celui des baux commerciaux ;

Qu’en revanche les dispositions du Code civil susvisés sur le statut des biens, qui le prévoient, doivent recevoir application ;

Qu’il résulte en effet des articles susvisés que les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire ;

Que les appelants sont aussi mal fondés à invoquer un enrichissement sans cause de leur bailleur puisque la perception des loyers de la sous-location par Monsieur X. a pour cause son droit de propriété ;

Que les locataires ne pouvaient donc valablement payer au bailleur leur loyer avec d’autres fruits civils produits par l’appartement, car les fruits reviennent tous au propriétaire par accession ;

Que le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous- location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci ;

Considérant qu’en conséquence les fruits de la sous-location appartiennent à Monsieur X. et les appelants seront solidairement condamnés à lui rembourser les sommes qu’ils ont perçues à ce titre ;

Considérant que Monsieur Z. et Madame Y. produisent en pièce 42 le relevé de leur compte AirBnb pour 2013, 2014, et 2015 mais pas celui de l’année 2012 alors qu’ils ne contestent pas que l’appartement était sur le site depuis août 2012, exposant qu’ils n’ont pas sous loué l’appartement en 2012 ;

Qu’il ressort de ces documents qu’ils ont perçus la somme nette de 27 295 euros de 2013 à 2015 inclus ;

Qu’ils seront donc condamnés solidairement à rembourser cette somme à Monsieur X., avec intérêts légaux à compter de l’assignation devant le tribunal d’instance du 14 décembre 2015 et avec capitalisation annuelle de ces intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil (antérieurement 1154) ;

* Sur le préjudice moral

Considérant que Monsieur X. ne justifie pas d’un préjudice moral susceptible d’être indemnisé ; qu’il sera donc débouté de sa demande ;

* Sur le ballon d’eau chaude

Considérant que les appelant exposent que le 30 septembre 2016, le ballon d’eau chaude a fui dans l’appartement et qu’il n’a été réparé que le 22 octobre 2016 par le propriétaire ; qu’ils soutiennent en conséquence que Monsieur X. a sciemment laissé perdurer un dégât des eaux, qui a privé d’eau Monsieur Z., pour le contraindre à partir ;

Considérant que Monsieur X. prétend, quant à lui, avoir fait diligence et avoir été tributaire de la disponibilité du plombier ;

Qu’il fait valoir que le bail était résilié depuis le 31 mai 2015 et que les appelants étaient occupants sans droit ni titre ;

Considérant qu’en effet les occupants sans droit ni titre ne sauraient obtenir réparation d’un préjudice de jouissance et se verront déboutés de cette demande ;

* Sur les réparations locatives et le solde locatif

Considérant que les appelants demandent la restitution du dépôt de garantie sous déduction de deux réparations et se prétendent créanciers de la somme de 963 90 euros alors que Monsieur X. leur réclame le paiement d’une somme de 194,48 euros ;

Considérant qu’il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée qui montre un appartement en bon état le 20 mai 1997 et du constat d’huissier contradictoire établi le 15 décembre 2015 à la demande des locataires que l’appartement est restitué en état d’usage ;

Que l’huissier note que, dans la cuisine, 8 carreaux sont fendus ou ébréchés, que la bonde de l’évier manque ainsi qu’un bouton de la gazinière ; qu’il ne pas fait mention des spots ni du joint d’étanchéité ;

Que la vétusté de l’électroménager en place depuis 1997 ne peut être mis à la charge des locataires ;

Qu’en revanche les locataires ne peuvent valablement contester le remplacement du carrelage pour 220,80 euros hors-taxes ;

Que de même, dans les toilettes, l’huissier note un carreau fendu, qui sera réparé par l’octroi au bailleur de la somme de 110,40 euros hors-taxes ;

Que de même le déplacement des entreprises pour 40 euros hors-taxes doit leur être imputé ;

Qu’enfin les appelants reconnaissent devoir le remplacement d’un luminaire pour 11 euros et de la cuvette des toilettes pour 49 euros et, dans leur décompte, le démontage de la parabole pour 148,50 euros ;

Qu’en conséquence Monsieur Z. et Madame Y. sont redevables au titre des réparations locatives des sommes de 220,80 euros ( carrelage) + 110,40 euros (carrelage) + 49 euros (WC) + 40 euros (déplacement ) + 11 euros (luminaire) + 148,50 euros (parabole) = 579,70 euros hors-taxes + 10 % = 637,67 TTC

Qu’il n’est pas contesté que les lieux ont été restitués le jour du constat d’huissier et que dès lors la somme de 840,51 euros au titre du loyer de la dernière quinzaine de décembre n’est pas due et la régularisation de charges pour 7,77 euros au crédit des locataires n’est pas contestée ;

Qu’en conséquence Monsieur X. doit restituer les sommes de 2 430,18 euros (dépôt de garantie)+ 7,77 euros (régularisation charges) + 840,51 euros ( prorata loyer de décembre) = 3 278,46 euros et Monsieur Z. et Madame Y. lui doivent la somme de 637,67 euros au titre des réparations locatives outre celle de 1 926,06 euros de loyer de décembre et 189 euros de régularisation de charges soit la somme totale de 2 752,73 euros ;

Qu’en conséquence Monsieur X. doit à Monsieur Z. et Madame Y., après compensation, la somme de 3 278,46 euros – 2 752,73 euros = 525,73 euros au titre du solde locatif ;

Qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des appelants d’assortir cette condamnation d’une astreinte, leur dette envers Monsieur Z. étant d’un montant nettement supérieur ;

* Sur les frais de procédure

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X. la totalité des frais de procédure qu’il a été contraint d’exposer en appel ; qu’une somme de 3 000 euros lui sera allouée ;

DÉCISION

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris sauf sur les conséquences de la sous-location ;

Statuant de ce chef ;

Condamne solidairement Monsieur Z. et Madame Y. à rembourser à Monsieur X. la somme de 27 295 euros au titre des fruits civils perçus par eux, avec intérêts légaux, dus à compter de l’assignation du 14 décembre 2015, annuellement capitalisés ;

Déboute Monsieur X. de sa demande au titre d’un préjudice moral ;

Y ajoutant ;

Condamne Monsieur X. à verser aux appelants la somme de 525,73 euros au titre du solde locatif ;

Déboute les appelants de leur demande d’astreinte pour cette condamnation ;

Condamne in solidum Monsieur Z. et Madame Y. à verser à Monsieur X. la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

La Cour : Sabine Leblanc (présidente), Sophie Grall (conseillère), Philippe Javelas (conseiller), Mélodie Rosant (greffier)

Avocats : Me Dorothée Orlowska, Me Mathieu Croizet