L’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution ouvre la possibilité aux syndics d’engager une mesure conservatoire, sans autorisation préalable du juge, à la suite d’une décision d’assemblée générale en cas de charges de copropriété restées impayées.

Quelles sont les créances concernées ?

L’autorisation du Juge de l’exécution n’est pas nécessaire pour saisir à titre conservatoire les « provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 ».

Les créances concernées sont :
– Les provisions pour charges courantes
– Les arriérés de ces charges courantes

Attention : les sommes qui ne sont pas des provisions pour charges courantes sont a priori exclues – notamment les provisions relatives aux dépenses exceptionnelles.

La mise en demeure préalable 

Pour rappel, pour initier la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en vue du recouvrement des charges de copropriété impayées, il est nécessaire d’adresser au copropriétaire défaillant une mise en demeure lui ouvrant un délai de 30 jours afin de régulariser sa situation.

L’article 19 de la Loi sur l’habitat dégradé vise les « provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 »

Il est recommandé de procéder à la notification de la mise en demeure prévue à l’alinéa 1 de l’article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 préalablement à la prise de mesures conservatoires.

Les pièces à communiquer avant la mise en œuvre de la saisie-conservatoire

– Décompte actualisé de la créance
– Le contrat de syndic
– Le règlement de copropriété
– Le titre de propriété
– L’ensemble des appels de fonds concernés
– Attestation du syndic du non recours de l’assemblée générale
– La mise en demeure visant l’article 19-2

Provisions pour charges courantes : les procès-verbaux d’assemblée générale sur lesquels figurent les charges courantes de l’année en cours.
Arriérés de ces charges courantes : les procès-verbaux d’assemblée générale sur lesquels figurent les charges courantes pour les années précédentes.