Baisse ou diminution du loyer d’un bail commercial – Constat d’Huissier des facteurs locaux de commercialité

Le saviez vous ?

Un locataire d’un local commercial  peut obtenir une baisse de son loyer dès lors qu’est démontrée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pouvant entrainer une variation de 10% de la valeur locative.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ils peuvent être :

  • La diminution significative du nombre d’habitants ou de salariés travaillant à proximité du local.
  • La disparition de commerce aux alentours.
  • Des bureaux laissés vacants à proximité.
  • La réduction du trafic des transports publics (par exemple une station de métro fermée sur une longue durée)

Faites un constat d’huissier pour apporter la preuve à votre propriétaire des facteurs entrainant la variation de la valeur locative de votre local !

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Texte régissant les demandes de révision de loyer en matière commerciale : Article L145-38 du code de commerce (03.19)

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

NOTA : Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Par | 2019-03-13T18:37:52+00:00 mars 13th, 2019|Baux, Constats|0 commentaire